Bài này sẽ là bài ngắn gọn và cô đọng nhất về cái gọi là “Hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng và định đoạt quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đât”

Vụ việc điển hình:

Vợ chồng bà T có thửa đất số 24/2a, 24/1, tờ bản đồ số 6, diện tích 840 m2; địa chỉ: khu Mõm Bò, thôn Phương Viên, xã Song Phương, huyện Hoài Đức, Thành phố Hà Nội (Sau đây viết tắt là: thửa đất số số 24/2a, 24/1) và toàn bộ tài sản trên đất theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số AL 759290 do UBND huyện Hoài Đức cấp cho chủ sử dụng là hộ bà T ngày 31/12/2007, nguồn gốc là nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Năm 2008, vợ chồng bà T đã tặng cho anh L. Ngày 18/7/2008, UBND huyện Hoài Đức cấp GCNQSDĐ số AN 129326 cho chủ sử dụng là hộ ông L. Nguyên đơn khẳng định toàn bộ đất và tài sản trên đất là của anh L được nhận qua việc tặng cho. Tuy nhiên trong quá trình sử dụng, anh L tự nguyện chuyển đổi đăng ký sang hộ gia đình với mục đích sử dụng chung.

Do quen biết, bà T nhờ ông Đ bán hộ thửa đất số số 24/2a, 24/1. Ngày 06/9/2016, tất cả thành viên gia đình bà T gồm: bà T, anh L, anh N, chị Đ ký Hợp đồng ủy quyền số công chứng 1209.2016/HĐ-UQ (Sau đây viết tắt là: HĐUQ số 1209) tại Văn phòng công chứng Lạc Việt (Sau đây viết tắt là: VPCC Lạc Việt). Nội dung: ông Đ thay mặt và nhân danh những người ủy quyền quản lý, sử dụng bất động sản theo GCNQSDĐ số AN 129326; thực  hiện mọi thủ tục theo quy định pháp luật để cho mượn, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp, ký các giấy tờ cần thiết tại các cơ quan có thẩm quyền đối với bất động sản theo GCNQSDĐ số AN 129326 và chịu các chi phí phát sinh từ việc được ủy quyền nêu trên; thời hạn ủy quyền cho đến khi hoàn thành việc ủy quyền hoặc chấm dứt theo pháp luật.

Sau khi giao GCNQSDĐ số AN 129326 cho ông Đ; ông Đ cho bà T vay 1.000.000.000 đồng với mức lãi suất 1.500đồng/1.000.000đồng/ngày. Ông Đ thảo sẵn Hợp đồng hợp tác nuôi chim (ban đầu viết tay nhưng sau đó là bản in) để hợp thức việc cho vay tiền. Tính đến ngày 01/8/2017, bà T đã trả ông Đ 400.000.000 đồng tiền lãi, chưa trả gốc. Tháng 9/2017, ông Đ có hỏi bà T vay tiền thêm 01 năm nữa không nhưng bà T không đồng ý. Bà T khẳng định việc vay mượn là giữa cá nhân bà với ông Đ; không liên quan đến các thành viên khác trong gia đình. Anh L cũng khẳng định các thành viên khác trong gia đình không liên quan đến việc vay tiền giữa bà T và ông Đ. Bà T thấy không đủ khả năng trả tiền cho ông Đ nên đã nhờ anh L liên hệ với ông Đ để đưa khách đến đặt cọc mua đất. Gia đình bà T đã liên hệ với ông Đ nhưng không kết quả.

Khi gia đình bà T biết ông Đ muốn bán thửa đất số 24/2a, 24/1 nên đã đến VPCC Lạc Việt yêu cầu hủy, chấm dứt HĐUQ số 1209 nhưng được giải thích do không có ý kiến của ông Đạt thì VPCC Lạc Việt không có quyền chấm dứt, hủy HĐUQ số 1209; hướng dẫn bà khởi kiện tại Tòa án.

Bà T khởi kiện đề nghị:

• Chấm dứt HĐUQ số 1209; buộc ông Đạt trả lại GCNQSDĐ số AN  129326;

• Hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Sau đây viết tắt: HĐCN QSDĐ) tại Văn phòng công chứng Tuệ Tĩnh giữa ông Đ với anh K và buộc ông Đ, anh K chấm dứt việc cản trở quyền sử dụng tài sản hợp pháp của nguyên đơn.

Bình luận ngắn:

Trong vụ việc này, có nhiều vấn đề mà chúng ta sẽ thấy “không diễn ra bình thường cho lắm” ở đây:

Thứ nhất, liệu rằng chỉ với sự quen biết thông thường, bà T và gia đình bà sẵn sang làm Hợp đồng ủy quyền định đoạt quyền sử dụng đất cho bên nhận ủy quyền là ông Đ hay không? Vô lý quá cùng tận phải không các bạn? Bởi, nếu như Ông Đ giỏi buôn bán, giỏi tìm người, giỏi giao dịch nhà đất như thế thì cũng chỉ cần làm Hợp đồng môi giới ăn hoa hồng, hoặc thậm chí cam kết ăn chia với nhau bằng miệng thôi. Cớ gì phải làm Hợp đồng ủy quyền định đoạt tài sản như vậy rồi lại đi kiện cáo nhau về Hợp đồng đó?

Thứ hai, ngay sau Hợp đồng ủy quyền định đoạt chúng ta có thể thấy có một hoạt động chuyển tiền (cho vay hoặc hợp tác hoặc abc gì đó…) giữa ông Đ và bà T. Vậy thực chất của khoản tiền này là gì? Là tiền vay, là tiền hợp tác, hay là tiền trả cho cái Hợp đồng ủy quyền định đoạt kia? Chỉ có những người trong cuộc mới hiểu rõ.

Thứ ba, khi việc ủy quyền đã xảy ra tranh chấp, bà T không muốn ủy quyền cho ông Đ nữa, lúc đó bà T đã yêu cầu văn phòng công chứng chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Thực tế, bà T có thể chấm dứt bất cứ lúc nào hoặc có thời hạn để chấm dứt theo quy định của pháp luật. Nhưng có vẻ như ông Đ, đang cố tình phớt lờ nhu cầu chấm dứt của bà T. Nên ông mới chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cơ sở hợp đồng ủy quyền cho anh K. Vậy hành vi chuyển nhượng như thế có được xem là đúng pháp luật hay không? Anh K nhận chuyển nhượng như vậy có xứng đáng hay không và có gặp rủi ro hay không?

Những câu hỏi trên xin để ngỏ để các bạn thảo luận, phân tích nhằm giải quyết được vấn đề và hiểu được các sự việc mấu chốt kể trên dưới quy định pháp luật.

Tuy nhiên, tôi cũng xin đưa ra một số gợi ý sau để các bạn có thể hiểu rõ hơn:

• Nếu giao dịch mua bán; chuyển nhượng thực sự thì cứ phải Lập Hợp đồng chuyển nhượng; Hợp đồng mua bán và có Công chứng, chứng thực cho các Hợp đồng này. Chỉ có làm vậy mới chắc cú, chuẩn xác và hạn chế tối đa rủi ro.Luật đã quy định rất rõ, thế mà nhiều ông bà cứ “Hợp đồng ủy quyền”; “Lập vi bằng”; “Hợp đồng góp vốn”; “Hợp đồng hợp tác”;….. mà GIÃ CHÀY GIÃ CỐI thì tôi cũng gọi là chịu thua các ông bà ấy thôi. Mà thôi, cứ lập kiểu thế đi cũng được. Khi nào có tranh chấp xảy ra, đánh nhau, mâu thuẫn với nhau gặp tôi tôi cân hết để kiện cáo cho các ông bà. Thực ra đấy cũng là một cách hay, để có thể gặp tôi và tham gia quá trình khởi kiện tại Tòa Án :)). Nhiều khi ta cứ làm những điều ta thích, mà ta chẳng cần biết nó đúng hay sai dưới quy phạm pháp luật. Cũng được mà, phải không, thích là được nhể :))

• Thực tế, nhiều giao dịch mua bán, chuyển nhượng cố tình núp bóng dưới cái gọi là “Hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng và định đoạt quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất”. Với nội dung, “bên ủy quyền ủy quyền cho bên nhận ủy quyền thực hiện mọi thủ tục theo quy định pháp luật để cho mượn, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp, ký các giấy tờ cần thiết tại các cơ quan có thẩm quyền đối với bất động sản và chịu các chi phí phát sinh từ việc được ủy quyền nêu trên; thời hạn ủy quyền cho đến khi hoàn thành việc ủy quyền hoặc chấm dứt theo pháp luật.” Để làm gì? Nói nhanh cho nó vuông là để trốn thuế, trốn phí, trốn các khoản nghĩa vụ phải thực hiện với Nhà nước chứ còn gì nữa? Ai trốn vậy? Người bán trốn, người bán ôm một đống tiền nhưng không muổn nhả vài cắc ra để nộp thuế, nộp phí? Ai thiệt? Người mua thiệt chứ sao nữa? Khi đất lên giá, khi người bán tiêu hết tiền người mua trả rồi, khi thèm tiền quá, thì bắt đầu sinh ra trò kiện tụng để đòi lại đất (vì Hợp đồng ủy quyền mà, chứ có phải Hợp đồng chuyển nhượng, mua bán đâu). Ca này thì người mua nhận đắng cay về tay, đau thương nước mắt suốt ngày, chẳng ai biết chẳng ai hay. Nhưng mà tóm lại và mua bán, chuyển nhượng thì cứ lập hợp đồng theo đúng bản chất của nó, lập Hợp đồng ủy quyền trốn được tý tiền rồi sớm muộn gì cũng phát điên vì mấy trò luyên thuyên mà thôi.

• Về bản chất, Hợp đồng ủy quyền không sai, Hợp đồng đó cũng không vô hiệu, nhưng mà, nếu giao dịch chuyển nhượng từ người nay sang người khác đối với quyền sử dụng đất, hoặc giao dịch mua bán từ người này sang người khác đối với nhà ở, tài sản gắn liền trên đất thì không ai làm hợp đồng ủy quyền làm cái gì cả. Chỉ có những người mua ngu dốt, và những người bán đầy toan tính, tham lam mới lập Hợp đồng ủy quyền như thế để toan tính cái lợi ích nhỏ nhoi trước mà thôi. Sự thật là, hợp đồng ủy quyền không phải là cơ sở để phát sinh quyền sử dụng mới đối với đất, hay quyền sở hữu đối với nhà của người được nhận ủy quyền. Điều đó cũng đồng nghĩa, các giao dịch tiếp theo xảy ra sau đó của người nhận ủy quyền đối với bên thứ 3, trái ngược với mong muốn, ý muốn của người giao ủy quyền đều sẽ trở thành vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập giao dịch đó. Một trong những nghĩa vụ mấu chốt và quan trọng của bên nhận ủy quyền đối với bên giao ủy quyền đó là nghĩa vụ thông báo và được sự đồng ý (bằng các hình thức khác nhau) về sự thay đổi xảy ra đối với bất động sản. Nếu không thỏa mãn điều kiện về sự thông báo và được sự đồng ý của bên giao ủy quyền thì các hành động của bên nhận ủy quyền đều đi ngược lại với lợi ích của bên giao ủy quyền. Đây là điều lưu ý căn bản để hiểu rõ bản chất của hợp đồng ủy quyền.

Về căn bản, như các phân tích nói trên của tôi, cùng với ví dụ phía đầu. Mọi người có thể cân nhắc trao đổi thêm, ý kiến thêm và đưa ra các hướng giải quyết cho câu hỏi ban đầu được đặt ra.

 

( TG : Nguyễn Anh )